Des millions d’investisseurs dans le monde utilisent l’investissement immobilier pour accroître leurs revenus et enrichir leur patrimoine. Toutefois, il y a des erreurs qui peuvent faire échouer votre projet. Mais en les évitant, vous aurez plus de chance de rentabiliser et de pérenniser votre investissement.
Négliger l’étude du marché
Pour qu’un investissement locatif soit rentable, il faut que votre logement soit occupé par des locataires solvables. Pour cela, vous devez :
- Choisir la ville et le quartier où la demande de logement est élevée,
- Déterminer si l’emplacement du bien attire les locataires,
- Se renseigner sur le taux d’occupation des logements locatifs locaux,
- Anticiper l’évolution du quartier en fonction des projets urbains à venir,
- Opter pour un bien qui répond aux besoins des locataires locaux (étudiants, cadres, salariés, retraités, vacanciers…),
- Comparer les prix,
- Calculer le rendement locatif pour déterminer si c’est intéressant ou pas.
Financer le projet avec 100 % d’apport personnel
Le prix d’un immobilier locatif tourne autour de 100 000 €. Si vous financez votre acquisition entièrement avec votre argent, cette somme importante va être immobilisée au bout de plusieurs années. Cet argent aurait pu être investi dans des actifs à court terme pour varier le placement et répartir les risques.
Bon nombre d’investisseurs immobiliers ont réussi à bâtir un empire grâce au crédit immobilier et à son effet de levier. L’idée est d’emprunter jusqu’à 80 % du coût d’investissement, puis de laisser les loyers rembourser les mensualités du prêt. Si le loyer est supérieur à la mensualité, le projet s’autofinance tout en vous permettant de percevoir une partie des revenus locatifs.
Ne pas préparer suffisamment le budget
Le budget d’un investissement locatif ne s’arrête pas au prix d’achat du logement. Pour éviter d’être à court d’argent, vous devez anticiper les frais et dépenses inhérents à votre opération :
- Prix d’achat du bien,
- Frais de l’agence immobilière,
- Frais du notaire (honoraire, impôts et taxes…),
- Frais de l’éventuel courtier en crédit,
- Des dépenses de travaux si vous achetez un bien ancien à rénover,
- Frais des annonces pour la recherche de locataire.
Dans le calcul du rendement, il faut bien calculer le coût réel de votre investissement. Celui-ci comprend :
- Les dépenses précédemment énumérées (prix d’achat, frais d’agence, frais de notaire, etc.),
- L’intérêt du crédit immobilier (à calculer en fonction du taux d’intérêt),
- L’assurance du prêt (à calculer en fonction du taux d’assurance),
- Les charges locatives.
Ne pas viser le long terme
L’investissement locatif est un investissement sur le long terme. Vous commencerez à gagner réellement de l’argent lorsque le crédit immobilier est totalement remboursé. À ce moment-là, le bien immobilier vous appartiendra à 100 %, vous jouirez de la totalité des loyers.
Certains dispositifs de défiscalisation posent les conditions que le bénéficiaire doit mettre en location le bien pendant une durée déterminée. Votre patience paie puisqu’en respectant de telles conditions, vous bénéficierez des réductions d’impôts de plusieurs milliers d’euros.
Vous devez aussi penser à ce que vous allez faire de votre bien dans le futur. Allez-vous le vendre après avoir bénéficié longtemps des loyers ? Désirez-vous l’habiter un jour en guise de résidence principale ou de résidence secondaire ? Voulez-vous le léguer à vos héritiers ? Vous n’allez pas acheter un studio en plein milieu du centre-ville si votre rêve est d’y passer une retraite paisible.